¿Qué es un crédito con garantía hipotecaria?

Un crédito con garantía hipotecaria —también llamado préstamo con garantía hipotecaria, hipoteca de liquidez o crédito garantizado con inmueble— es un financiamiento en el que se constituye una hipoteca sobre una propiedad inmueble como respaldo del pago de la deuda. La propiedad funciona como colateral: el acreditado la ofrece como garantía real a la institución financiera, y a cambio obtiene un monto de dinero en efectivo.

El concepto central es que el inmueble reduce el riesgo para el acreedor. Si el deudor deja de pagar, la institución tiene el derecho legal de ejecutar la hipoteca y vender la propiedad para recuperar el capital prestado. Esta reducción de riesgo se traduce en dos beneficios concretos para el solicitante: tasas de interés considerablemente más bajas que las de créditos sin garantía y montos de financiamiento mucho mayores.

Es fundamental distinguir el crédito con garantía hipotecaria del crédito hipotecario tradicional para compra de vivienda. En el crédito hipotecario de adquisición, el dinero se destina exclusivamente a comprar una propiedad: el banco paga directamente al vendedor y el inmueble adquirido queda hipotecado como garantía. En el préstamo hipotecario sin destino específico, en cambio, se utiliza una propiedad que ya pertenece al solicitante como garantía para obtener capital de libre disposición. El dinero puede usarse para cualquier fin: invertir en un negocio, consolidar deudas, capital de trabajo, gastos médicos o cualquier otra necesidad.

Diferentes nombres, mismo mecanismo. En el mercado mexicano encontrarás este producto bajo distintas denominaciones: crédito de liquidez, liquidez hipotecaria, préstamo con garantía inmobiliaria, crédito privado con garantía o simplemente hipoteca de liquidez. Todos se refieren al mismo concepto fundamental: usar una propiedad como colateral para obtener dinero. La diferencia está en quién lo ofrece y las condiciones específicas. Consulta nuestra guía principal sobre crédito de liquidez para una visión completa del mercado.

Tipos de crédito con garantía hipotecaria

Aunque el mecanismo base es el mismo —una propiedad como garantía—, existen diferentes modalidades de crédito con garantía hipotecaria según la estructura del producto, el destino del dinero y la relación con hipotecas previas. Conocer estas diferencias te permite identificar cuál se ajusta mejor a tu situación.

Crédito de liquidez hipotecaria

Es la modalidad más común en México. El solicitante ofrece una propiedad que ya posee —libre de gravamen— como garantía para obtener un monto en efectivo de libre disposición. Se constituye una hipoteca en primer lugar sobre el inmueble. Los montos van desde $500,000 hasta más de $10,000,000 MXN dependiendo del valor de la propiedad, y los plazos oscilan entre 1 y 20 años. Es ofrecido tanto por bancos como por SOFOMs y financieras no bancarias.

Refinanciamiento hipotecario

En esta modalidad, el solicitante tiene una hipoteca vigente (por ejemplo, de un crédito hipotecario de adquisición) y busca reemplazarla por una nueva con mejores condiciones: tasa más baja, plazo diferente o un monto mayor que incluya capital adicional. La institución que otorga el refinanciamiento liquida la hipoteca anterior y constituye una nueva. Es particularmente útil cuando las tasas de interés del mercado han bajado respecto a las del crédito original, o cuando el valor de la propiedad ha aumentado y se busca extraer esa plusvalía.

Segunda hipoteca

Una segunda hipoteca permite obtener un crédito adicional usando una propiedad que ya tiene una hipoteca vigente. Se constituye un gravamen en segundo lugar, subordinado a la hipoteca existente. Esta modalidad es menos común en México y generalmente solo la ofrecen algunas SOFOMs especializadas. Los montos son menores y las tasas más altas que en una primera hipoteca, dado que el acreedor en segundo lugar tiene menor prioridad de cobro en caso de ejecución.

Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)

Conocida internacionalmente como HELOC (Home Equity Line of Credit), esta modalidad funciona como una línea de crédito revolvente respaldada por la propiedad. En lugar de recibir un monto fijo, el acreditado tiene acceso a un límite de crédito del cual puede disponer según sus necesidades y pagar intereses solo sobre lo que utiliza. Esta estructura es común en Estados Unidos y Canadá, pero en México es poco frecuente y solo algunas instituciones la ofrecen de forma limitada.

Modalidad Hipoteca previa Destino del dinero Disponibilidad en México
Liquidez hipotecaria No (libre de gravamen) Libre disposición Amplia (bancos y SOFOMs)
Refinanciamiento Sí (se liquida y reemplaza) Liquidar hipoteca + capital extra Amplia (principalmente bancos)
Segunda hipoteca Sí (se mantiene) Libre disposición Limitada (SOFOMs especializadas)
HELOC No necesariamente Revolvente según uso Muy limitada

¿Cómo funciona la garantía hipotecaria?

La garantía hipotecaria es un concepto jurídico fundamental que conviene entender a fondo antes de comprometer una propiedad. No se trata simplemente de "dejar tu casa como garantía" de manera informal: implica un proceso legal específico con consecuencias reales y registradas ante autoridades.

La hipoteca como derecho real

En el derecho mexicano, la hipoteca es un derecho real de garantía. Esto significa que no es simplemente un acuerdo entre dos personas (un derecho personal), sino un derecho que recae directamente sobre el inmueble y es oponible frente a terceros. Está regulada por los códigos civiles de cada estado y por el Código Civil Federal.

Cuando se constituye una hipoteca, el propietario del inmueble (hipotecante) conserva la propiedad y la posesión del bien. Puede seguir habitándolo, rentándolo u operando su negocio en él. Lo que se crea es un gravamen: una carga legal sobre la propiedad que otorga al acreedor hipotecario (la institución financiera) el derecho preferente de cobro sobre ese inmueble en caso de incumplimiento del deudor.

El Registro Público de la Propiedad (RPP)

Para que la hipoteca surta efectos frente a terceros, debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (RPP) del estado donde se ubica el inmueble. Esta inscripción es lo que hace la hipoteca "oponible erga omnes" (frente a todos). Sin la inscripción, el acreedor tendría derechos frente al deudor pero no frente a otros acreedores o compradores potenciales.

La inscripción en el RPP también cumple una función informativa: cualquier persona que consulte el folio real del inmueble podrá ver que existe un gravamen hipotecario. Esto impide que el propietario venda la propiedad sin el conocimiento del acreedor o que constituya otra hipoteca ocultando la existente.

Constitución de la hipoteca

La hipoteca se constituye mediante escritura pública otorgada ante notario público. El notario verifica la identidad de las partes, la titularidad del inmueble, la libertad de gravamen (o la existencia de gravámenes previos), y redacta el instrumento notarial que contiene los términos del crédito y la constitución de la hipoteca. Posteriormente, el notario tramita la inscripción de la hipoteca en el RPP.

La formalización notarial protege a ambas partes. El proceso ante notario no es un simple trámite burocrático. El notario actúa como fedatario público y verifica la legalidad de toda la operación. Para el deudor, garantiza que los términos del crédito sean los acordados y que la hipoteca se constituya correctamente. Para el acreedor, garantiza que la propiedad existe, pertenece a quien dice ser su dueño y está libre de problemas legales. Desconfía de cualquier institución que proponga formalizar sin notario.

Cancelación de la hipoteca

Una vez que el crédito se liquida en su totalidad, el acreedor está obligado a otorgar una carta de liberación de hipoteca (también llamada cancelación de hipoteca). Esta cancelación debe formalizarse ante notario e inscribirse en el RPP para que el inmueble vuelva a aparecer como libre de gravamen. Es importante no dejar pendiente este trámite: mientras la hipoteca aparezca vigente en el RPP, la propiedad seguirá mostrando un gravamen que puede dificultar su venta o el uso como garantía de un crédito futuro.

Requisitos del inmueble como garantía

No cualquier propiedad puede funcionar como garantía hipotecaria. Las instituciones financieras evalúan el inmueble en múltiples dimensiones antes de aceptarlo como colateral. Estos son los requisitos fundamentales que debe cumplir la propiedad.

Documentación legal

  • Escrituras públicas: la propiedad debe contar con escritura pública que acredite la titularidad del solicitante. Si la propiedad se adquirió por herencia, donación o adjudicación judicial, debe haberse completado el proceso de escrituración correspondiente.
  • Inscripción en el RPP: las escrituras deben estar debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad. Una propiedad sin inscripción registral no puede hipotecarse formalmente.
  • Certificado de libertad de gravamen: este documento, expedido por el RPP, acredita que la propiedad no tiene hipotecas, embargos, litigios u otros gravámenes vigentes. Es un requisito indispensable para constituir una primera hipoteca.
  • Boleta predial al corriente: los pagos de impuesto predial deben estar al día. Adeudos de predial pueden generar créditos fiscales preferentes que se anteponen a la hipoteca.
  • Boleta de agua al corriente: en muchos estados, los adeudos de agua pueden generar gravámenes sobre la propiedad, por lo que las instituciones solicitan que estén al corriente.

Avalúo comercial

Un perito valuador certificado debe determinar el valor comercial del inmueble. El avalúo lo encarga generalmente la institución financiera (aunque lo paga el solicitante) para asegurar independencia en la valuación. El perito visita la propiedad, analiza sus características físicas, la zona, el mercado inmobiliario local y emite un dictamen con el valor estimado. Este valor de avalúo es la base sobre la que se calcula el monto máximo del crédito (aplicando el porcentaje LTV).

Tipos de inmueble aceptados

Tipo de inmueble Bancos SOFOMs LTV típico Observaciones
Casa habitación Aceptan Aceptan 50% – 75% La garantía más común y mejor valorada
Departamento Aceptan Aceptan 50% – 70% Debe tener régimen de condominio regularizado
Local comercial Generalmente no Aceptan 35% – 55% Uso de suelo comercial debe estar definido
Oficina Generalmente no Aceptan 35% – 55% Similar a local comercial en condiciones
Bodega / nave industrial No Algunas aceptan 30% – 50% Requiere SOFOMs especializadas
Terreno urbano No Algunas aceptan 33% – 45% Uso de suelo definido, zona urbana

Criterios de ubicación

La ubicación del inmueble es un factor determinante. Las instituciones financieras buscan propiedades en zonas urbanas o suburbanas con mercado inmobiliario activo: es decir, zonas donde la propiedad podría venderse en un plazo razonable si fuera necesario ejecutar la garantía. Propiedades en zonas rurales, de difícil acceso, en zonas irregulares o con problemas de tenencia de la tierra suelen ser rechazadas. Algunas instituciones también excluyen propiedades en zonas de riesgo natural (inundación, deslizamiento) o en conflicto social.

Ventajas frente a otros tipos de crédito

El crédito con garantía hipotecaria ocupa un lugar específico en el espectro de opciones de financiamiento. Comparado con créditos sin garantía, ofrece ventajas significativas en tasa, monto y plazo, pero también implica compromisos mayores. Esta comparación te ayuda a evaluar si es la opción adecuada para tu situación.

Característica Con garantía hipotecaria Crédito personal Tarjeta de crédito Crédito empresarial
Tasa de interés anual 9% – 28% 25% – 50% 30% – 65% 18% – 35%
Monto máximo $500K – $10M+ $50K – $500K Según límite $200K – $5M
Plazo 1 – 20 años 1 – 5 años Revolvente 1 – 5 años
Garantía requerida Inmueble Ninguna Ninguna Variable (aval, activos)
Riesgo patrimonial Alto (pierdes la propiedad) Bajo Bajo Medio
Tiempo de aprobación 2 – 8 semanas 1 – 5 días Inmediato 1 – 4 semanas
Costos iniciales 3% – 7% del monto 0% – 3% Anualidad 1% – 4%
Acepta mal buró Sí (en SOFOMs) No No Rara vez

La ventaja más evidente es la tasa de interés. Un crédito con garantía hipotecaria puede tener una tasa hasta 5 veces menor que una tarjeta de crédito. En términos prácticos, esto significa que por cada $1,000,000 MXN, podrías pagar entre $9,000 y $24,000 mensuales con hipoteca, versus $30,000 a $55,000 con tarjeta de crédito.

La segunda ventaja es el monto. Los créditos personales rara vez superan los $500,000 MXN, mientras que con garantía hipotecaria puedes acceder a millones de pesos dependiendo del valor de tu propiedad. Esto lo convierte en una herramienta particularmente relevante para empresarios, dueños de PyMEs y personas que necesitan montos importantes de capital.

La tercera ventaja es la flexibilidad en requisitos, especialmente en SOFOMs. Si tienes mal historial en buró de crédito o ingresos informales, el crédito con garantía hipotecaria a través de una SOFOM puede ser tu única opción de financiamiento a tasas razonables.

La principal desventaja: el riesgo patrimonial. Todo lo anterior tiene un costo claro: estás poniendo en riesgo tu propiedad. Si dejas de pagar un crédito personal o una tarjeta de crédito, las consecuencias son financieras (buró, cobranza, posible demanda). Si dejas de pagar un crédito con garantía hipotecaria, puedes perder tu casa, tu local o tu terreno. Este riesgo debe ser el factor principal en tu decisión.

Proceso de solicitud paso a paso

El proceso para obtener un préstamo con garantía hipotecaria es más largo y formal que el de un crédito personal, precisamente porque involucra la constitución de un derecho real sobre un inmueble. Estos son los pasos detallados.

1
Investigación y comparación. Antes de solicitar, investiga al menos 3 instituciones diferentes (bancos y SOFOMs). Compara tasas, LTV, plazos, comisiones y el CAT. Verifica que las instituciones estén registradas ante la CONDUSEF. Este paso previo puede ahorrarte cientos de miles de pesos.
2
Precalificación. Presentas tu solicitud con información básica: datos personales, descripción de la propiedad (ubicación, tipo, valor estimado, si tiene gravámenes), monto deseado y situación financiera general. La institución evalúa de forma preliminar si la operación es viable y te da una estimación de condiciones.
3
Entrega de documentación. Si la precalificación es positiva, entregas la documentación completa: identificación oficial, comprobante de domicilio, escrituras de la propiedad, boletas de predial y agua al corriente, estados de cuenta bancarios (3-6 meses), y comprobantes de ingresos según el tipo de institución.
4
Avalúo del inmueble. La institución envía un perito valuador certificado a la propiedad. El perito realiza una inspección física, analiza la zona, compara con propiedades similares vendidas recientemente y emite un dictamen de valor. Este avalúo tiene un costo de $3,000 a $8,000 MXN que paga el solicitante.
5
Análisis y aprobación. Con el avalúo, los documentos y el estudio de la propiedad, la institución toma una decisión final. Define el monto aprobado, la tasa de interés, el plazo, las comisiones y las condiciones específicas del crédito. Te presenta una oferta formal con la tabla de amortización.
6
Revisión legal de la propiedad. El área jurídica de la institución (o un notario designado) realiza un estudio de títulos: verifica la cadena de propiedad, busca gravámenes, litigios pendientes, adeudos fiscales y cualquier situación legal que pueda afectar la constitución de la hipoteca.
7
Firma ante notario público. Una vez aprobado y verificado todo, se firma la escritura pública ante notario. En este acto se formaliza el contrato de crédito y se constituye la hipoteca sobre la propiedad. El notario lee y explica los términos a las partes, se firman los documentos y se procede a la formalización.
8
Inscripción en el RPP y disposición. El notario tramita la inscripción de la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad. Una vez inscrita —o en algunos casos una vez que el notario acredita que el trámite está en proceso—, la institución libera el dinero. El monto se deposita en la cuenta del acreditado. El tiempo total del proceso es de 2 a 8 semanas según la institución.

Costos involucrados

Constituir una hipoteca como garantía de un crédito implica costos adicionales a la tasa de interés que es fundamental conocer y presupuestar. Estos costos se dividen en costos iniciales (al momento de formalizar) y costos recurrentes (durante la vida del crédito).

Costos iniciales

Concepto Costo estimado Quién lo cobra Observaciones
Avalúo $3,000 – $8,000 MXN Perito valuador Varía según tipo y ubicación del inmueble
Comisión por apertura 1% – 3% del monto Institución financiera Algunas la cobran, otras la financian
Gastos notariales $15,000 – $40,000 MXN Notaría pública Variable por estado y monto de la operación
Inscripción en RPP $3,000 – $15,000 MXN Registro Público Variable por estado; proporcional al monto
Certificado de libertad de gravamen $500 – $2,000 MXN Registro Público Necesario para acreditar que no hay gravámenes
Estudio de títulos $0 – $5,000 MXN Área jurídica / notario Algunas instituciones lo incluyen sin costo

Costos recurrentes

Concepto Costo estimado Frecuencia Observaciones
Intereses 9% – 28% anual Mensual (dentro de la mensualidad) La tasa varía según institución y perfil
Seguro de daños al inmueble 0.3% – 0.5% anual del valor Anual o incluido en mensualidad Obligatorio en la mayoría de instituciones
Seguro de vida Variable según edad Anual o incluido en mensualidad Obligatorio en algunas instituciones
Comisión por prepago 0% – 3% del saldo Al momento de prepagar No todas lo cobran; verificar contrato
Penalización por pago tardío Variable Al incurrir en mora Moratorios adicionales a la tasa ordinaria
El CAT es tu mejor herramienta de comparación. El Costo Anual Total (CAT) integra todos los costos del crédito —intereses, comisiones, seguros— en un solo porcentaje anualizado. Es el indicador más confiable para comparar opciones entre diferentes instituciones. Una tasa de interés baja con comisiones altas puede resultar más cara que una tasa ligeramente mayor sin comisiones. Exige el CAT antes de tomar cualquier decisión. Para una comparación detallada de costos entre bancos y SOFOMs, consulta nuestra guía principal.

Riesgos y consideraciones legales

El riesgo más significativo de un crédito con garantía hipotecaria es la posibilidad de perder la propiedad. Entender el proceso legal de ejecución de la garantía te permite tomar una decisión informada sobre si este tipo de financiamiento es adecuado para tu situación.

Ejecución de la garantía hipotecaria

Si el deudor deja de cumplir con los pagos, el acreedor hipotecario tiene el derecho de iniciar un juicio hipotecario ante los tribunales civiles. Este es un juicio especial, más rápido que un juicio civil ordinario, pero que aún así puede tomar un tiempo considerable. El proceso general sigue estas etapas:

  • Requerimiento de pago: antes de demandar, la mayoría de las instituciones realizan requerimientos formales de pago al deudor, dándole oportunidad de regularizar su situación.
  • Demanda judicial: si el deudor no paga, el acreedor presenta una demanda hipotecaria ante el juzgado civil competente.
  • Emplazamiento: el juzgado notifica al deudor de la demanda y le otorga un plazo para contestar (generalmente 5-9 días hábiles en juicio hipotecario).
  • Periodo probatorio: ambas partes presentan pruebas. En un juicio hipotecario, las pruebas suelen ser documentales (el contrato, los pagarés, las escrituras de la hipoteca).
  • Sentencia: el juez dicta sentencia ordenando el pago de la deuda. Si el deudor no paga en el plazo que determina la sentencia, se procede al remate del inmueble.
  • Remate judicial: la propiedad se pone a subasta pública. El producto de la venta se destina a cubrir la deuda, los costos del juicio y los gastos asociados. Si queda un remanente, se entrega al deudor.

Plazos del proceso judicial

En México, el juicio hipotecario puede durar entre 1 y 3 años desde la demanda hasta el remate efectivo, dependiendo del estado, la carga de trabajo del juzgado y si el deudor interpone recursos o apelaciones. Algunos estados tienen procedimientos más expeditos que otros. Durante todo el proceso, el deudor puede negociar con el acreedor, liquidar la deuda o llegar a un convenio que evite el remate.

Otras consideraciones de riesgo

  • Riesgo de sobreendeudamiento: si usas el dinero del crédito para pagar otras deudas pero no cambias los hábitos financieros que generaron esas deudas, puedes terminar con la deuda hipotecaria más nuevas deudas, agravando la situación.
  • Riesgo de depreciación: si el valor de tu propiedad baja significativamente, podrías deber más de lo que vale el inmueble. Aunque esto no cambia tu obligación de pago, afecta tu patrimonio neto.
  • Impacto familiar: si la propiedad es la vivienda familiar, su pérdida tiene consecuencias que van más allá de lo financiero. Es importante que esta decisión se tome con el conocimiento y acuerdo de todos los involucrados.
  • Costos de cancelación anticipada: si necesitas liquidar el crédito antes del plazo, algunas instituciones cobran una penalización por prepago. Verifica este punto en el contrato antes de firmar.
Regla fundamental: solo compromete una propiedad como garantía hipotecaria cuando tengas certeza razonable de que puedes cumplir con los pagos durante toda la vida del crédito. Evalúa no solo tu capacidad actual sino también escenarios adversos: ¿qué pasa si tu negocio tiene un mal año? ¿Si tus ingresos bajan un 30%? ¿Si surge un gasto inesperado? Si en cualquiera de esos escenarios no podrías seguir pagando, reconsidera si este es el tipo de financiamiento adecuado para ti.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un crédito con garantía hipotecaria?
Es un préstamo en el que se constituye una hipoteca sobre un inmueble como respaldo del pago. A diferencia del crédito hipotecario para compra de vivienda, este tipo de crédito usa una propiedad que ya posees para obtener dinero en efectivo de libre disposición. El inmueble queda como garantía real registrada en el Registro Público de la Propiedad hasta que se liquide la deuda. Consulta nuestra guía principal sobre crédito de liquidez para más información.
¿Cuál es la diferencia entre un crédito con garantía hipotecaria y un crédito hipotecario tradicional?
El crédito hipotecario tradicional se destina exclusivamente a comprar una vivienda: el banco paga al vendedor y la propiedad adquirida queda hipotecada. El crédito con garantía hipotecaria usa una propiedad que ya es tuya como colateral para obtener dinero sin un destino específico. Puedes usar el capital para negocio, deudas, inversión o cualquier otro fin.
¿Qué tipos de inmueble se aceptan como garantía hipotecaria?
Los bancos generalmente solo aceptan casas y departamentos habitacionales. Las SOFOMs aceptan un rango más amplio: casas, departamentos, locales comerciales, oficinas, bodegas y terrenos urbanos. En todos los casos, la propiedad debe contar con escrituras públicas, estar inscrita en el RPP y encontrarse libre de gravámenes. Conoce más sobre las diferencias entre instituciones en nuestra comparativa SOFOM vs banco.
¿Qué pasa legalmente si dejo de pagar un crédito con garantía hipotecaria?
El acreedor puede iniciar un juicio hipotecario para ejecutar la garantía. En México, este proceso judicial puede durar entre 1 y 3 años. Incluye la demanda, el emplazamiento, un periodo probatorio, la sentencia y finalmente el remate del inmueble en subasta pública. Durante el proceso puedes negociar, liquidar la deuda o llegar a un convenio.
¿Puedo obtener un crédito con garantía hipotecaria si tengo mal historial en buró de crédito?
En un banco, generalmente no. Pero las SOFOMs y financieras no bancarias pueden otorgarte un crédito con garantía hipotecaria aunque tengas mal buró. La propiedad como colateral reduce su riesgo, lo que les permite ser más flexibles con el historial crediticio. Las tasas serán más altas y el LTV más conservador. Consulta nuestra guía sobre crédito de liquidez sin buró para más detalles.
¿Cuánto cuesta constituir una hipoteca como garantía de un crédito?
Los costos iniciales incluyen el avalúo ($3,000-$8,000 MXN), gastos notariales ($15,000-$40,000 MXN según el estado), inscripción en el RPP (variable por estado), comisión por apertura (1-3% del monto) y seguros obligatorios. En total, los costos iniciales pueden representar entre el 3% y el 7% del monto del crédito. Es importante incluirlos en tu presupuesto.